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约200万人居住外溢前海湾最新豪宅盘会被抢爆吗

2019/11/10 来源:青海汽车网

导读

《楼兔子》微信公众号:LTZ107原创撰稿:楼兔子 胡春关联公众号:楼兔子兄弟这两天,深圳人都在讨论一件大事。12月24日,

约200万人居住外溢前海湾最新豪宅盘会被抢爆吗

《楼兔子》微信公众号:LTZ107

原创撰稿:楼兔子 胡春

关联公众号:楼兔子兄弟

这两天,深圳人都在讨论一件大事。

12月24日,深圳市政府批准了广东自贸区深圳前海蛇口片区以及大小南山周边区域的综合规划。

很多评论的共同点就是欢欣鼓舞。这当然是值得庆贺的事情。但在楼兔子看来,深圳这次批准规划,原本就是计划中的事情。大利好其实早就已经公布,只不过是今天兑现而已。

其实,我们更应该看到的是3个问题:1,前海建设速度加快。2,前海会聚集多少人。3,前海人将来住到哪里去。

这3个问题的答案,是我们对前海城市趋势以及深圳楼市投资方向预判的基石。

1

前海中心,2年时间就会大变样!

如果大家密切关注前海动态的话,一定注意到了最近的3个新闻。

1、12月23日,央视新闻联播再次聚焦深圳前海。2,一天之后,深圳批复前海蛇口以及大小南山的综合规划。3,12月26日,深圳商报专题报道这次规划的预判。最新定位是这里将建设世界级城市新中心。

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楼兔子把这些新闻事件梳理出来,其实是想告诉大家:关于前海的每一个动作,都不是偶然的即兴之作!都在按部就班地一步一步推进。

如果再将时间轴往前推进一点。另外两个新闻就进入了我们眼帘:

1、11月29日,深圳特区报报道说,深圳前一天刚刚举行粤港澳大湾区推进建设的第二次会议。深圳的态度是:举全市之力,不折不扣执行。

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2,12月15日,香港特首林姨透露,粤港澳大湾区终极规划预计明年初正式公布。

把这些新闻事件联系在一起看。我们就可以得出结论:粤港澳大湾区如箭在弦,作为大湾区的核心龙头,发挥辐射作用的基点,前海建设自然要快马加鞭!

这是一连串大动作新闻事件接连发生的根本原因!如果你确实想偷懒,那就记住一个事实就好:前海建设要起速了!

那么,前海建设究竟会快到什么程度呢?大家可以看这张图。网友提供的,楼兔子在此表示感谢!

我们此前一直在说的是“3年见规模,5年要成形,10年成熟”。这句话很多媒体在引用,但都不太清楚具体初处。楼兔子告诉你,这句话是在招商前海湾项目举办的一次活动上,招商蛇口一位领导现场讲话时说的。楼兔子当时在场记录的。但有一个遗憾:我没听全!“3年见规模,5年要成形,10年成熟”的时间起点是哪里?不知道!

今天,楼兔子就给大家一个清晰的时间轴,预计2020年,前海中心将实现以下形态:

1,形成 “三区两带” 城市骨架。2,建设项目约 216项。3,计划完成投资超过 1400亿元。4,在建及建成总建筑面积达 1000万平方米 ,建成投入使用 500万平方米 。5,入驻总人口达10万人,其中工作人口7万,居住人口3万。

这是什么意思呢?我解释一下。

按照最新的规划设想,前海核心15平方公里土地的总建筑面积大约是2300万平米,规划工作人口是52万,居住人口是23万。

对比一下就可以知道:从今天开始,大约2年时间,前海有可能在建或建成规划中大约一半的城市建设!这个强度很大!也即是速度会很快!

终极目标是什么呢?大约2035年,全面建成比肩纽约、伦敦的卓越全球城市中心!

结论:昨天是宝安南山的渔港滩涂,今天是尘土飞扬的工地,明天是地球上最繁华的城市。我们这一代人,将有幸见证一个奇迹的发生。从今天开始,2年就会大变样,15年将化茧成蝶!这个时间轴,就是我们投资深圳,投资深圳楼市的参考。请不要漠视!

2

前海扩容!人群潮汐通勤更拥堵!

我们知道,粤港澳大湾区背景下,深圳这座城市将再次迎接腾飞的机会。深圳将成为大湾区的核心引擎,将发挥辐射带动作用。

因此,深圳的城市建设将多点开花,将聚集更多的人口。而其中,作为龙头板块的前海南山,将更加拥堵。

具体会拥堵到什么程度呢?楼兔子查阅了深圳轨道研究的预计,在这里分享一下,大致会是以下几个趋势:

1、全市远期管理人口2200万,岗位规模大约1500万。实际上需要向深莞惠等区域平衡人口大约150万至200万。

2、考虑到全市的产业规划,未来深圳人上班的地方和居住的地方不一样,职住分离的情况会进一步加剧!原特区关内大约会有250万至300万人需要交通平衡。其中,南山,前海的职住不平衡问题尤其突出,大约会有180万至200万个岗位需要对外平衡。

这是什么意思呢?楼兔子大致解释一下:

1、粤港澳大湾区背景下,深圳的就业人口会急剧增加。但深圳这个弹丸之地,绝对是无法让所有人在上班的地方附近居住。没办法!大约150万至200万深圳人,必须要住到临深去!

这个问题,3年前我们深圳的老领导就已经告诉大家了。修地铁,让大家住到周边去。因此,今年深圳安居集团破天荒在东莞塘厦拍卖拿下了一块居住用地。显然是要建设人才安居房的。这就是让深圳人住出去理念的落地实践!

这个速度会很快!快到什么程度呢?最近,世联行董事长陈劲松做了一个预判,大约3年时间,深圳与周边大湾区城市的行政边界将会模糊!

2、由于南山前海的进一步崛起,这个地方将成为深圳人口密度最高的地方。其中前海15平方公里土地就将集中52万工作人口。加上南山蛇口后海总部基地以及南山科技园、留仙洞总部基地等等地方,南山和前海将有180万至200万工作人口,必须住到周边去!

因此,未来的深圳,大概率会出现两种工作人口的潮汐通勤:1,从原特区关内,跑到关外。预判流动总量是现在的2.8倍。2,从深圳跨界到临深,每天必走的人群将达到666万人次!

结论:粤港澳大湾区背景下,前海扩容之后,一座新城的诞生,将改变深圳人口的结构。前海南山将成为深圳职住分离人口最多的地方!这里会是整个深圳楼市房价的珠穆朗玛峰!全球资本竞逐的超级世界级都会城市!预计将会有大约180万至200万人在这里工作的人,必须要住到周边去!

3

前海人住到哪里去?前海中城!

当然,深圳在做前海城市规划的时候,已经考虑到了人群疏散的问题。

因此,深圳在前海规划建造了亚洲最大的地下立体交通枢纽中心!前海地面工程还是一片黄土地呢,但地下已经挖成了一座城!

大家再看一下融进四期规划之后的深圳轨道交通布局图。显然,前海蛇口宝中这一片,已经超越了福田罗湖,成为深圳地铁密度最高的城市核心!

理论上说,地铁联通之后,前海人是可以居住到深圳的任一角落,甚至是临深珠三角。但楼兔子的预判是,未来前海人最大可能还是要居住到宝安中心区去!

别看今天前海蛇口大小南山周边被划进了自贸区,成为了一个整体。但其实有一个核心问题自贸区无法解决:土地空间太小。

新划定的自贸区,前海蛇口是28.2平方公里,大小南山及周边是37.9平方公里。但明眼人都知道,这个区域绝大部分是过去15年深圳高强度开发的重灾区!除了前海核心和新划进来的赤湾和太子港,其它地方基本上只能见缝插针!旧改难度很大!

但宝安中心区就不一样了!虽然这次没有划进自贸区,但仅仅是一条双界河,无法阻止两者的融合!

未来,以前海桂湾金融中心为顶点,大概率会出现以下城市格局:整个前海中心,打造成为东方曼哈顿!对标今天的纽约曼哈顿,桂湾妈湾一带将成为东方曼哈顿的“下城”,蛇口及新安尖岗山有望成为“上城”,而宝安中心区的战略价值有望成为“前海中城”,大部分的前海白领将居住在前海中城,理由很简单:宝安中心区已经在规划上和前海实现了联动。

宝安中心区和前海共享前海湾区,中间只有一条双界河的区隔。这种天然接壤的地理纽带,无法割裂。

大家可以再看看这张图。前海和宝安中心区,在城市功能的协调规划上,已经在同步进行。典型就是华侨城的欢乐港湾!完全实现了联动。另外,前海桂湾与宝安中心区欢乐港湾之间的桥梁,春节前就可以开通了!

更重要的是,深圳方面已经在筹划打造前海湾区的区域微循环交通圈了。大家可以看一下这张图。前海湾区交通规划图。

很明显,前海湾区的核心第一圈层是妈湾前湾桂湾,宝安中心区滨海区+腾讯科技岛。第二圈层则是西乡碧海区+大铲岛和小铲岛+宝安中心翻身路一带。

交通闭环是西乡大道+107国道+月亮湾大道+未来规划的填海外环线。中间穿插沿江高速,东滨路海底延长线,南坪路海底延长线等核心区海底互通交通弄枢纽。将来还规划有深珠通道和港珠澳大桥双Y线深圳段。

显然,这个闭环里面最大概率会成为前海人的外溢居住区。大概率是这样的:最顶尖圈层的前海人,住在前海桂湾。大部分还是要居住在宝安中心区。

4

前海荟,前海中城豪宅要开卖了!

综上所述,如果你想潜伏购房前海,预领前海城市价值大爆发的红利,具体应该选择哪里呢?

1,最核心的桂湾金融中心,当然是第一选择。但是这个片区住宅极少极少!目前仅仅有前海时代二手房在售,一期的户型不太好。但二手放盘单价基本上每平米10万左右。很多人都在等待前海时代三期。但说实话,三期什么时候开卖,没有人知道!在西北角,桂湾规划了一些居住用地,但目前没有任何开建的消息!

目前,桂湾在售的商务公寓,明面上看大部分单价大约每平米10.5万左右,但楼兔子告诉你,一线临海的单位,基本上实际成交单价在每平米13万至15万元了。个别高层特别单位,单价已经冲高到了每平米25万元以上!

2、桂湾高处不胜寒!现实一点,还是在宝安中心区,前海中城一带选择吧。

目前,宝安中心区的第一居住标杆是鸿荣源壹方中心玖誉,二手房挂牌价高达每平米12.96万元。其它大部分的二手房也在每平米8万元左右。

最近要开售的新盘是前海荟。项目位于宝安大道与新安六路交汇处,典型属于“前海中城”的核心资产,项目主推产品是71平方米2+1房和119平方米3+1房两种户型。据悉,前海荟将于近期推售。

楼兔子认为,前海荟是大多数人能够买进前海中城,享受前海中心价值大爆发红利的楼盘。

前海荟,是区域旧改的先锋!但后续还有鸿荣源西乡老街旧改和佳兆业河东旧改两大旗舰相伴。鸿荣源的旧改,预计拆迁面积超过32万平米,以今天城市更新项目容积率普遍在8以上计算,这个项目的建筑体量在250万平米左右。而佳兆业河东旧改总建筑体量大约是235万平米,目前旧改签约已经基本完成。

也就是说,前海荟一路之隔的对面,就潜伏有大约480万平米的超级旧改大城!加上前海荟隔壁,已经交房的宏发QCC前城70万平米超级综合体。整个片区的后续房价推手会很给力。

公开信息显示:前海荟是集住宅、商业、商务办公于一体的城市封面综合体。总占地面积1.1万㎡,建筑面积8.8万㎡,车位520个。其中商业建筑面积1.9万㎡,办公建筑面积1.82万㎡,住宅建筑面积2.52万㎡。

项目由“中国地产三强房企”碧桂园,和“深圳实力房企”德弘基强强联手打造,也是碧桂园今年布局前海的首发之作。

从项目本身来看,定位为一站式高定综合体。园林景观由国际大师Evanson C. Ong(艾文)亲自操刀,打造属于国际精英人士节能生活方式的标配三件套,有SKY CLUB、空中泳池、空中星光跑道。在项目裙楼7层,设置有空中泳池,边享受边欣赏城市繁华夜景。SKY CLUB在5楼架空层花园,打造专属于业主的空中休闲吧,而且在架空层花园上面还有线下最流行的空中时尚夜光跑道。

在户型设计上,前海荟即将推出的“H系”国际高定住宅,两个户型得房率都很高!71平米户型最大的亮点是,它的客厅及阳台开间达3.75米,主卧开间达3.65米,这在市面上非常罕见。119平米户型为南北通透的双卫生间双阳台设计,能够做到3+1房2厅2卫2阳台,客厅开间宽达7.25米,主卧开间达3.75米。

据楼兔子了解,目前市场125平米以下的户型,很少有采用横厅设计,120至130平米的户型客厅开间普遍在4米左右,像前海荟这样横厅达到7.25米的大开间,深圳市场上仅有壹方中心160平米以上的豪宅才能做到。

另外,前海荟的装修和智能化设计也很独到。

前海荟不仅是全屋采用一线品牌精装;更是以行业标杆打造环保健康生活,日本日门集团首席设计师野沢伸二,专属定制打造户内门及主卧衣柜,率先采用获得全球认证的最高F4星环保认证的日本品牌,这种材料防潮、耐热、环保效果极佳。

在收纳上,打造深圳人居全屋智慧收纳4.0,采用日本收纳系统美学,做到同样面积收纳空间更多或者具备功能更多。比如玄关柜,采用入墙式全身高款玄关柜,比一般市面上具备鞋柜、收纳、挂包之外,增加挂衣架等其他功能,收纳能力更强,可容纳70双鞋;主卧衣柜可以放置60件换季衣物,同时还可以放置2套床上用品,贴身衣物、领带等容量可以达到50~80件。

智能家居方面,采用市场领先的无网语音智能化家居系统(客户可自行选装。)以往智能化需要有WIFI,但前海荟的智能家居,就算没有WIFI,业主在房间任意角落,发个语音指令,都可以随意控制灯光、家电、窗帘等。另外,视频安防监控系统,可视对讲系统,智能车库管理系统,移动信号全覆盖系统等,在打造智能放心社区方面,也是罕见的亮点。

总结:今天买进前海荟,必能享受前海中心城市大爆发的增值机会。

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